Deweloperzy pchają się do centrum miasta. Mają mocny powód

Blokowiska w centrum miasta, często mało estetyczne, to widok charakterystyczny nie tylko dla Białegostoku. Podobnie dzieje się w innych miastach w Polsce. Bynajmniej nie chodzi o jakieś sensowne zagospodarowanie przestrzeni. Wszystko, jak zwykle, sprowadza się do pieniędzy. Bo żaden deweloper nie zarobi tyle na sprzedaży mieszkań, co w centrum miasta.

Walka o plany zagospodarowania przestrzennego oraz często walka z zabytkami, ma swoje drugie dno. Nawet, kiedy wysiedla się mieszkańców z ich posesji, bo muszą stanąć nowe bloki zamiast starszych domków, w konsekwencji to wszystko prowadzi wyłącznie do jednego – maksymalnego zarobku na sprzedaży wybudowanych mieszkań. W Białymstoku mamy do czynienia już od długiego czasu z kompletną gangsterką, jeśli chodzi o przestrzeń publiczną i coraz częściej dochodzi do protestów mieszkańców, którzy w swoim sąsiedztwie bloków nie chcą.

Trudno się dziwić takim postawom. Deweloperzy wyciskają z metra kwadratowego wszystko, co się da, by upchnąć jak najwięcej mieszkań, garaży lub pomieszczeń usługowych. To dla okolicznych mieszkańców oznacza więcej hałasu, mniej światła – bo bloki są w większości wielopiętrowe – a także masę samochodów, korki i utrudnienia w ruchu w najbliższej okolicy. Są to główne powody, dla których protesty przed budową bloków trwają między innymi na Mickiewicza, na Dojlidach, na Przydworcowym oraz zapewne niebawem w innych dzielnicach. Inna sprawa, że część już nowo wybudowanych bloków stoi niezamieszkała, ale deweloperom i tak się to może opłacać. Wszystko dlatego, że za metr kwadratowy są w stanie policzyć znacznie więcej, niżeli przy budowie z dala od centrum.

- Zastój w cenach mieszkań nie ustępuje i zdaje się, że nie zmieni się to w najbliższych miesiącach. Maksymalne zmiany stawek ofertowych na tym rynku sięgały co najwyżej kilku procent w przypadku mieszkań prosto od deweloperów. Oferenci z rynku wtórnego są jeszcze mniej chętni schodzić z cen w swoich ofertach – wahania są tam znikome – wskazuje ekspert portalu bankier.pl.

W największych miastach w Polsce już widać, dlaczego oferenci z rynku wtórnego nie chcą schodzić z cen. Dziś są w stanie sprzedać mieszkanie używane znacznie drożej, niż nowe. Tak się dzieje od dłuższego czasu w Warszawie, Gdańsku, Krakowie, czy nawet w Lublinie. Deweloperzy z Białegostoku, którzy znają model rynkowy i ceny, ale przede wszystkim ci, którzy budują swoje inwestycje w takich miastach – wiedzą, że taka sytuacja nastąpi również w Białymstoku. Dlatego obecnie trwa walka o wszelkie grunty pod zabudowę wielorodzinną, jak najbliżej ścisłego centrum naszego miasta.

- Głównym czynnikiem potęgującym taki trend na rynku jest lokalizacja. Wolna przestrzeń w największych miastach nie jest nieskończona – deweloperzy muszą realizować swoje inwestycje coraz dalej od centrum, co nie każdemu odpowiada ze względu na wydłużenie czasu dojazdu do pracy. Mniejszy popyt przekłada się na niższą cenę – komentuje Mateusz Gawin, analityk Bankier.pl.

Tak się składa, że w Białymstoku jest jeszcze sporo wolnej przestrzeni, na której można upchnąć zabudowę wielorodzinną, a nawet wybudować niewielkie osiedla mieszkaniowe. To dlatego trwa walka o tereny w okolicy Bema, Młynowej, Wyszyńskiego, Jurowieckiej, Ciepłej, Kaczorowskiego, a nawet Lipowej. Władze w Białymstoku powinny zwracać większą uwagę na zakusy deweloperskie i trzymać część gruntów pod inwestycje, które przydadzą się bardziej mieszkańcom miasta w ścisłym centrum lub w jego pobliżu, niż bloki mieszkaniowe. Od dłuższego czasu, w naszym mieście, istnieje problem z pomieszczeniami biurowymi, w których siedziby mogły mieć niewielkie firmy, płacące zupełnie inne stawki podatku, niżeli zwykłe podatki od nieruchomości.



Za to dalej od centrum miasta rozrastają się coraz mocniej galerie handlowe oraz inne obiekty, choć to właśnie tam można by było zlokalizować część inwestycji deweloperskich i tworzyć nowe zorganizowane osiedla mieszkaniowe – z przestrzenią rekreacyjną, z infrastrukturą sportową, czy w końcu sklepami i punktami usługowymi. Ostatnim osiedlem w Białymstoku, które zostało zaprojektowane w jakiś logiczny sposób, są TBS-y. Jedyne, czego dziś tam brakuje, to przedszkoli i przynajmniej jednego żłobka. Poprawić też trzeba by było dostępność komunikacyjną i wpuścić więcej autobusów, które też powinny nieco częściej kursować. Poza tym osiedle jest samowystarczalne, bo znajduje się tam wszystko, czego potrzebują mieszkańcy.

I choć TBS-y to rozbudowane już osiedle, pełne bloków, inni deweloperzy jakoś nie za bardzo chcą lokalizować swoje inwestycje w pobliżu istniejącej zabudowy. Grunty są tam tańsze, nie ma kłopotliwych zabytków, często także uchwalonych planów zagospodarowania przestrzennego, co daje większą swobodę wznoszenia bloków, ale deweloperzy się tam nie pchają. Okazuje się, że jest jeszcze jeden powód, dla którego inwestycje deweloperskie nie powstają w takich miejscach. To konieczność zorganizowania zupełnie innej przestrzeni, niżeli w centrum lub blisko centrum miasta. Tę kwestię szczegółowiej wyjaśnia nam specjalista.

- Białystok jest miastem o bardzo dużym zagęszczeniu ludności. Należy tu szczególnie szanować każdy kawałek przestrzeni. Koniecznym staje się inwestowanie w tereny zielone oraz przestrzeń do rekreacji. Powinna pojawić się zabudowa, która będzie uwzględniała potrzeby współcześnie żyjących i tych, którzy zamieszkają tu za kilkadziesiąt lat – wyjaśnia Artur Kosicki, ekspert od inwestycji budowalnych.

Miejscy planiści, ale także osoby odpowiedzialne za urbanistykę, powinny zdawać sobie sprawę, że inwestycje deweloperskie w centrum miasta, powinno się ograniczyć. Znając trendy z innych miast Polski, część gruntów można by było zabezpieczyć zarówno planami jak i rezerwą pod potrzeby poważniejsze, które posłużą mieszkańcom za 50 czy 100 lat. Przecież wolna przestrzeń w większych miastach nie jest nieskończona, tak samo i nie jest nieskończona w Białymstoku.

- Należałoby więcej uwagi poświęcić planom zagospodarowania przestrzennego. Plany bowiem określają to, w jakim kierunku miasto miałoby się rozwijać. Ponadto, co istotne dla tego zagadnienia, takie plany ustabilizowałyby ceny gruntów – dodaje Artur Kosicki.

Ustabilizowałyby również ceny mieszkań i uporządkowałyby przestrzeń publiczną. Wolny rynek jest prorozwojowy, ale też nie można nie reagować na pewne zjawiska, na dodatek niezbyt dobre zjawiska, które powtarzają się w różnych miastach w Polsce. Władze Białegostoku mają pośrednio możliwości wpływania na ceny mieszkań, które dzięki pewnym decyzjom mogłaby być sporo tańsze. Wystarczy, że planami skieruje się budowę inwestycji deweloperskich dalej od centrum. Wówczas deweloper nie dość, że będzie musiał mieszkanie sprzedać taniej, to jeszcze z przyjaźniejszym otoczeniem oraz urządzonymi terenami zielonymi. Bo w przeciwnym razie na wartości zyskają mieszkania z rynku wtórnego, które znajdują się w urządzonych dobrze białostockich dzielnicach centralnych.

Dziś trwa wyścig deweloperski do wszelkich działek w centrum Białegostoku, gdzie jeszcze można postawić jakiekolwiek bloki. Szkoda, że magistrat tak mało analizuje sytuacje z innych miast Polski. Przecież mądrymi decyzjami można sprawić, żeby przestrzeń publiczna w sercu Białegostoku była przyjaźniejsza dla mieszkańców, a ceny mieszkań niższe niż obecne. To byłaby dbałość o wszystkich. Niestety, w naszym mieście, od dawna dba się tylko i wyłącznie o portfele wybranych przedsiębiorców budowlanych, którym pozwala się na o wiele więcej, niż tym mniej lubianym lub w ogóle nielubianym.

(Źródło: bankier.pl/ Agnieszka Siewiereniuk – Maciorowska/ Foto: BI-Foto)