Powstaje nowy kodeks budowlany i urbanistyczny

Rząd rozpoczął intensywne prace nad kodeksem urbanistyczno-budowlanego. Projekt trafił do konsultacji międzyresortowych i niebawem trafi do parlamentu. W Białymstoku – i nie tylko w nim – wywoła gigantyczną rewolucję w urbanistyce i gospodarce przestrzennej.

Kodeks w dużym stopniu ograniczy a w niektórych przypadkach wręcz zlikwiduje dotychczasową wolną amerykankę w zakresie urbanistyki. Obecnie ponad 60 procent terenów w Polsce nie jest objętych planami zagospodarowania przestrzennego. Z różnych powodów – w przypadku Białegostoku głównie przez zaniechania magistratu – plany te powstają w ślimaczym tempie. W efekcie nowe budynki powstają w kompletnym oderwaniu od założeń urbanistycznych i związanych z tym planów, na podstawie tzw. warunków zabudowy. Dla deweloperów i inwestorów to znakomite rozwiązanie, bo jest tanie i szybkie, a urzędnicy mają bardzo ograniczone możliwości zablokowania nawet bardzo niechcianej inwestycji.

Nowy kodeks w praktycznie zlikwiduje budowanie na podstawie tzw. warunków zabudowy, co w końcu definitywnie zakończy panującą obecnie samowolę urbanistyczną. Z drugiej strony kodeks nie będzie tylko opresją dla inwestorów, bo ten załatwi w jednym okienku wszystkie formalności związane z budową. Projekt budowlany zostanie ograniczony tylko do zewnętrznej bryły budynku. W projekcie przewidziane jest, że budowę rozpocznie uzyskanie zgody inwestycyjnej. Taką decyzję wydawał będzie starosta, prezydent miasta na prawach powiatu lub – wojewoda i będzie to jedna decyzja administracyjna. Obejmie ona obecnie obowiązujące warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, podział nieruchomości, zgłoszenie budowy lub zmianę sposobu użytkowania.

Nowy projekt z jednej strony ma zlikwidować niepotrzebną biurokrację przy budowę zwykłych wiat czy szop, ale z drugiej ograniczyć stawianie wielopiętrowych bloków i kamienic na podstawie zwykłych warunków zabudowy, których urząd nie może obecnie zablokować gdy brak jest planu przestrzennego zagospodarowania.

Nowy kodeks wprowadzi sześć kategorii inwestycji. Pierwsza to inwestycje, które obecnie nie wymagają żadnej zgody. Drugie to zabudowania budowane na podstawie zgłoszenia: wiaty, niewielkie domki jednorodzinne itp. Kolejne kategorie powiązane są z kubaturą budowanego obiektu oraz jego wysokością. Kategorie piąta i szósta to obowiązkowo budynki użyteczności publicznej: szpitale, inwestycje uciążliwe (np. spalarnie, krematoria, budowle przemysłowe) oraz wielopiętrowe budowle wielorodzinne.

Od kategorii drugiej do kategorii czwartej – zgoda inwestycyjna będzie wydawana w formie decyzji lub milczącej zgody. Kategorie wyższe wymagać będą zawsze zgody w formie decyzji administracyjnej. Co bardzo ważne, nowy kodeks zlikwiduje obecną dowolność w zakresie stron postępowania. Czyli tam, gdzie plan istnieje, stronami będą mogli być właściciele sąsiednich działek. W miejscach gdzie plan jest – tylko właściciel nieruchomości. Nowością jest też tzw. plan na wniosek – każdy inwestor może zażądać uchwalenia planu dla jego nieruchomości lub zmiany tego planu, o ile poniesie koszty wprowadzenia takich zmian. Gmina będzie zmuszona do odpowiedzi na taki wniosek.

W tej sytuacji gminy będą musiały jak najszybciej zacząć uchwalać plany zagospodarowania przestrzennego i zdecydowanie przyśpieszyć swoje prace w tym zakresie. W przeciwnym wypadku mogą utracić wpływ na duże inwestycje na swoim terenie. Zwłaszcza, że istnieje możliwość przekazania decyzji w tej sprawie dla wojewody. Wprawdzie projekt jest jeszcze na etapie końcowym konsultacji, ale białostocki magistrat i prezydent powinni jak najszybciej zacząć przygotowywać plany i zacząć rozmowy z Radą Miasta, aby osiągnąć porozumienia i jak najszybciej zlikwidować białe dziury bez planów. Obecnie około 60 procent Białegostoku nie podlega planom, a studium urbanistyczne rozwoju miasta wciąż jest w opracowani i końca jego nie widać.

(Przemysław Sarosiek/ Foto: AB)