Nowe prawo budowlane. Co się zmienia?

W minioną niedzielę w życie weszła nowelizacja ustawy Prawo budowlane. Zmiany mają usprawnić proces budowlany oraz ograniczyć bariery natury prawnej i biurokratycznej. Budowa domu nie będzie już wymagała wydania pozwolenia. Wystarczy zgłoszenie do urzędu gminy lub miasta. Maksymalny czas, po którym zgłaszający będzie mógł rozpocząć prace budowlane, skróci się o ponad połowę.

Zmiany w prawie budowlanym, które obowiązuje od kilku dni, dla wielu będą sporym zaskoczeniem. Zebraliśmy najważniejsze z nich. Wskazujemy również na niebezpieczeństwa, jakie wynikać mogą z nowych regulacji. Osoby planujące niebawem większe lub mniejsze inwestycje, a nawet przebudowy na własnych gruntach, powinny koniecznie zapoznać się z treścią tego artykułu. Mamy specjalnie dla Was wszystko jak w pigułce.

– Główne zmiany dotyczą rozszerzenia katalogu obiektów budowlanych, których budowa nie wymaga już uzyskania pozwolenia na budowę. Rozpoczęcie inwestycji będzie możliwe na podstawie zgłoszenia z uproszczoną procedurą tzw. zgłoszenia z projektem – mówi agencji Newseria Kinga Cekiera z kancelarii prawnej Brevells Cekiera Grzywacka Oleksiewicz.

- Zmiany poszły w dobrym kierunku, jednak niezrozumiała jest przyczyna pominięcia przez ustawodawcę zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę robót budowlanych polegających na nadbudowie, czy też odbudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Brak jest też logicznego uzasadnienia do wyłączenia z katalogu obiektów jak i robót budowlanych realizowanych na tzw. zgłoszenie wiat o powierzchni zabudowy do 25 m², gdyż z reguły są to nieskomplikowane obiekty budowlane. Ponadto użycie przez ustawodawcę w treści art. 29 ust. 1 pkt 1a i ust. 2 pkt 1b Prawa budowlanego stwierdzeń: „których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane” bądź też „o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków” może w praktyce powodować poważne perturbacje, a w konsekwencji jeszcze większe patologie niż dotychczas. Są to stwierdzenia delikatnie mówiąc niejasne i mocno kontrowersyjne – mówi nam Artur Kosicki – prawnik, ekspert w dziedzinie inwestycji budowlanych.

Dość ważnym punktem zwrotnym od dziś jest to, że urzędnik będzie mógł co najwyżej zgłosić sprzeciw wobec inwestycji, ale na to będzie miał tylko 30 dni. W starym trybie miał 60 dni (plus 14 dni na uprawomocnienie) na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

– Starosta, który ma uprawnienia do wniesienia sprzeciwu przy takim zgłoszeniu, będzie weryfikował, czy to zgłoszenie i ta budowa są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź decyzją o warunkach zabudowy w przypadku, gdy takiego planu nie ma, a także będzie weryfikował, czy nie są wymagane innego rodzaju pozwolenia i uzgodnienia dotyczące budowy takiego obiektu – tłumaczy Kinga Cekiera.

Ale i tu może czyhać pułapka. Okazuje się, że trzeba koniecznie wiedzieć, jak ten sprzeciw należy wnosić, ale przede wszystkim jak biegną terminy. To może okazać się bardzo istotne w kontekście prawidłowości założonego wniosku.

- Ustawodawca w art. 30 ust. 6a Prawa budowlanego zdefiniował tzw. wniesienie sprzeciwu. Zgodnie z treścią tego przepisu „Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu art. 3 pkt 12 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe. Taka regulacja jest moim zdaniem obarczona wadą niesystemowości i nie zapewnia zgodności z konstytucją, gdyż za moment wniesienia sprzeciwu należałoby uznać dzień doręczenia inwestorowi decyzji o sprzeciwie. Zmiana wprowadzona nowelą skutkuje tym, że wyłącznie na inwestora przerzuca się skutki złożenia decyzji o sprzeciwie w placówce pocztowej. Zamiast ułatwić i przyśpieszyć proces inwestycyjny, w sposób niekonstytucyjny pogarsza się sytuację inwestora, a także wydłuża cały proces – wyjaśnia Artur Kosicki.

Ekspert – Kinga Cekiera wskazuje, że z punktu widzenia inwestorów liberalizacja przepisów oznaczać będzie głównie skrócenie czasu procedur, które są niezbędne do załatwienia jeszcze przez rozpoczęciem budowy. To z pewnością ucieszy wielu, bo do tej pory głównie narzekano na przewlekłość w wydawaniu decyzji. Niekiedy prosta czynność ciągnęła się miesiącami.

– Do projektu budowlanego nie będzie trzeba załączać także warunków przyłączenia. To były procedury bardzo długotrwałe i czasochłonne, a w tej chwili są one wyeliminowane. Aczkolwiek nie oznacza to, że te uzgodnienia z gestorami mediów nie będą potrzebne, dlatego że na etapie zgłoszenia do użytkowania inwestor będzie je musiał posiadać – zaznacza radca prawny kancelarii Brevells Cekiera Grzywacka Oleksiewicz.

Chodzi krótko mówiąc o przyłączenia danego obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych. Ponadto jeszcze nie trzeba będzie żadnego oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną z wyjątkiem dróg wojewódzkich i krajowych.

- Jest to ciekawy pomysł, ale w praktyce mogą pojawić się przypadki, że inwestor wybuduje obiekt budowlany, a okaże się, że nie ma on możliwości podłączenia wody albo podłączenie to wiąże się z poniesieniem przez niego gigantycznych nakładów finansowych – dodaje prawnik Artur Kosicki.

Zniesiony został również termin w jakim inwestor jest zobowiązany zawiadomić organ o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

- Moim zdaniem celowym byłaby jednak rezygnacja z tej instytucji w ogóle. Zachowanie tego obowiązku może być odczytywanie tylko jako swoista pułapka na inwestora, na wypadek gdyby w sposób nie świadomy okazało się, że wystąpiła rozbieżność terminów, tj. wskazanego w dzienniku budowy oraz ww. zawiadomieniu. Poza tym powoduje to zmniejszenie zaufania obywatela do władzy Państwa i nadmierną biurokracje – zauważa ekspert.

Generalnie wprowadzone do ustawy zmiany – eksperci oceniają pozytywnie. Chociaż Artur Kosicki zauważa, że należy pamiętać, iż celem ustawodawcy powinno być nie tylko uproszczenie, odformalizowanie, czy też skrócenie procedur budowlanych, ale przede wszystkim zmniejszenie represyjności ustawy o prawie budowlanym. Może się ono jawić poprzez wprowadzenie nowych bardziej prorozwojowych i przyjaznych inwestorowi regulacji. Umożliwiając na przykład inwestorowi występowanie o odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych na różnych etapach realizacji inwestycji (np. legalizacja, postpowanie naprawcze), albo określając zamknięty katalog uzgodnień projektu budowlanego czy też wprowadzenie instytucji przedawnienia administracyjnego.

- Warto dodać, że w nowych przepisach zabrakło zupełnie nowej instytucji polegającej na tym, iż w przypadku jakiejkolwiek kontroli budowy lub realizacji robót budowlanych organ stwierdzając wystąpienie konkretnych wadliwości, co do zasady powinien wydać postanowienie zawierające zalecenie dla inwestora ich usunięcia w określonym terminie pod rygorem podjęcia dalszych przewidzianych ustawą czynności - mówi nam Artur Kosicki – prawnik, ekspert w dziedzinie inwestycji budowlanych.

Według danych za 2014 roku przeciętny czas konieczny na uzyskanie wszystkich stosownych zezwoleń koniecznych do rozpoczęcia budowy wynosił 220 dni. Teraz, zdaniem prawników, powinno być znacznie szybciej.

(Źródło: newseria.pl/ Agnieszka Siewiereniuk – Maciorowska/ Foto: AB)